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Bail à construction

Le bail à construction est un cas particulier de bail emphytéotique où l'investissement attendu du locataire est la réalisation de construction(s) : le locataire prend habituellement l'engagement de construire sur le terrain un bâtiment dont les caractéristiques sont déterminées dans la convention de bail et de remettre ce bâtiment, à la fin du bail, au propriétaire du terrain, en bon état d'entretien et libre d'occupation. Un tel mode de rémunération en nature du propriétaire du terrain a pour avantage de supprimer tout problème d'indexation contre l'érosion monétaire. Une clause du bail peut, au contraire, prévoir qu'en fin de bail c'est le propriétaire de la construction qui devient propriétaire du terrain ; on parle alors parfois de "bail à construction à l'envers". Le bail peut ou non prévoir en outre le versement d'un loyer annuel, indexé ou non. Ce loyer peut également être "capitalisé" et versé en une seule fois à la signature du bail. Le locataire du terrain peut, entre temps, vendre la construction sans avoir à demander l'accord du propriétaire du terrain. Le bail dont il dispose sur le terrain reste attaché à la propriété de la construction et continue à s'appliquer pour la durée restant à courir. En France, ce type de bail a une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il est particulièrement utilisé pour la réalisation de logements sociaux ainsi que pour la construction de bâtiments d'entreprises dans les zones d'activité. La cession d'un terrain à bâtir à travers un bail à construction plutôt qu'une simple vente peut avoir une rationalité économique chaque fois que le propriétaire - bailleur du terrain bénéficie d'un "taux d'actualisation" inférieur à celui du constructeur-preneur, du fait d'un accès privilégié au crédit. C'est généralement le cas lorsque le propriétaire est une personne publique.
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

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