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Les mots du foncier

Retrouvez toutes les définitions et termes techniques de l'EPF Nord-Pas de Calais.

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Bail emphytéotique

Location à long terme d'un terrain devant permettre au locataire d'investir pour sa mise en valeur (étymologiquement, il s'agit de la location en vue d'un boisement, ce qui implique en effet une longue durée). Certains de ces baux peuvent prévoir que tout ou partie des loyers sont versés à leur valeur capitalisée dès la signature du bail, on se rapproche alors d'un système de "vente à durée limitée". Une clause du bail prévoit dans quelles conditions doit être remis le terrain en fin de bail, et le sort réservé aux installations, plantations, constructions réalisées par le locataire (remise du terrain nu ou indemnisation après expertise des travaux réalisés par le locataire). En droit français, depuis l'abolition des droits féodaux, la durée maximale de tous les baux est de 99 ans; dans l'ancien droit russe il était habituellement de 49 ans; en droit anglais il n'y a pas de durée maximale (on cite des baux de 999 ans).
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Bail rural

Les modalités de location d'une terre agricole ne peuvent pas être conclues librement entre le propriétaire et le locataire. Ce sont les dispositifs du bail rural fixés par le loi (depuis les années 1940) qui s'appliquent obligatoirement et toute clause contraire adoptée par deux parties serait sans valeur. Le bail rural est très protecteur pour le locataire (le fermier). Le loyer est fixé par l'administration et le propriétaire ne peut mettre fin au bail que dans un nombre limité de situations (dont le classement du terrain en zone urbanisable).
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Bail à construction

Le bail à construction est un cas particulier de bail emphytéotique où l'investissement attendu du locataire est la réalisation de construction(s) : le locataire prend habituellement l'engagement de construire sur le terrain un bâtiment dont les caractéristiques sont déterminées dans la convention de bail et de remettre ce bâtiment, à la fin du bail, au propriétaire du terrain, en bon état d'entretien et libre d'occupation. Un tel mode de rémunération en nature du propriétaire du terrain a pour avantage de supprimer tout problème d'indexation contre l'érosion monétaire. Une clause du bail peut, au contraire, prévoir qu'en fin de bail c'est le propriétaire de la construction qui devient propriétaire du terrain ; on parle alors parfois de "bail à construction à l'envers". Le bail peut ou non prévoir en outre le versement d'un loyer annuel, indexé ou non. Ce loyer peut également être "capitalisé" et versé en une seule fois à la signature du bail. Le locataire du terrain peut, entre temps, vendre la construction sans avoir à demander l'accord du propriétaire du terrain. Le bail dont il dispose sur le terrain reste attaché à la propriété de la construction et continue à s'appliquer pour la durée restant à courir. En France, ce type de bail a une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il est particulièrement utilisé pour la réalisation de logements sociaux ainsi que pour la construction de bâtiments d'entreprises dans les zones d'activité. La cession d'un terrain à bâtir à travers un bail à construction plutôt qu'une simple vente peut avoir une rationalité économique chaque fois que le propriétaire - bailleur du terrain bénéficie d'un "taux d'actualisation" inférieur à celui du constructeur-preneur, du fait d'un accès privilégié au crédit. C'est généralement le cas lorsque le propriétaire est une personne publique.
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Bail à réhabilitation

Contrat de location de longue durée (12 ans minimum) entre le propriétaire d'un bien immobilier vétuste et un organisme à vocation social qui prend à sa charge les travaux de remise en état, affecte les locaux à du logement social locatif et les restitue en fin de bail libre d'occupation.
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Bassin d' habitat

Un bassin d'habitat est formé de l'ensemble des parties du territoire où habite la grande majorité des ménages dont l'un des membres travaille dans un pôle d'emploi. Les marchés des terrains se forment à l'échelle de l'ensemble de chaque bassin d'habitat puisqu'en choisissant un lieu de résidence, chaque ménage peut, par hypothèse, comparer les avantages et inconvénients de n'importe quelle localisation à l'intérieur du bassin d'habitat. Toutes les localisations y sont donc potentiellement en concurrence. Inversement, des localisations de nature similaire, mais situées dans des bassins différents, ne sont pas en concurrence et n'appartiennent donc pas au même marché.
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Bien vacants ou "sans maître"

Il peut arriver qu'on ne retrouve plus le propriétaire d'un terrain, qu'il disparaisse ou qu'il meure sans laisser d'héritier ou que les héritiers s'en désintéressent parce qu'ils résident ailleurs. Il s'agit le plus souvent de petits terrains de faible valeur (où l'impôt serait trop faible pour être effectivement perçu) ou de pays sans impôt foncier annuel. Chaque législation prévoit généralement l'attribution de ces terrains à l'État. En France, c'est la commune qui, après avoir organisé une enquête publique pour que d'éventuels ayants droit se fassent connaître, récupère la propriété de ces terrains. Les mêmes règles s'appliquent pour les constructions.
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Bilan promoteur (Méthode d'évaluation)

Méthode d'évaluation d'un terrain consistant à se placer du point de vue d'un promoteur qui achèterait ce terrain en déterminant à partir d'un "compte à rebours" le prix maximum acceptable comme la différence entre le produit attendu des ventes et l'ensemble des coûts ou des marges de risque à prévoir.
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Bornage

Délimitation contradictoire des limites d'un terrain réalisée soit à l'amiable entre voisins, soit par voie judiciaire en cas de conflit. Le bornage amiable n'obéit à aucune règle particulière sinon le plein consentement des parties, mais une fois adopté, il leur est opposable ainsi qu'à leurs ayants-droit. Il n'y a pas de bornage lorsque la limite de propriété est constituée d'un ruisseau, d'une crête, d'une route, d'un mur, etc. En France, il ne peut y avoir de bornage qu'entre deux propriétés privées (ou appartenant au domaine privé d'une collectivité publique). La délimitation du domaine public obéit à des règles de droit public. Le bornage des propriétés est obligatoire dans certains pays. Il est facultatif dans la plupart des pays latins où il peut cependant être exigé par l'un des propriétaires et réalisé alors à frais communs avec les propriétaires voisins. Il a été rendu obligatoire dans les divisions de propriété résultant des ZAC ou lotissements.
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Bulle spéculative

Phénomène dans lequel une hausse des prix immobiliers qui a pu être provoquée au départ par un facteur quelconque, entraîne ensuite un comportement spéculatif des acteurs qui extrapolent la hausse observée pour en déduire une prévision de hausse à venir. Pendant quelques temps, la hausse peut être entretenue par la demande spéculative elle-même. On dit alors que "la hausse nourrit la hausse". L'épisode trouve sa limite dans l'épuisement de nouvelles disponibilités financières mobilisables qui entraîne la chute du volume des ventes puis l'effondrement des prix par disparition de la demande spéculative.
- Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

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