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Les mots du foncier

Retrouvez toutes les définitions et termes techniques de l'EPF Nord-Pas de Calais.

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Marchand de biens

Intermédiaire du marché de l'immobilier qui ne se contente pas de mettre en relation les vendeurs et les acheteurs, comme le ferait un simple agent immobilier, mais qui achète lui-même pour revendre. L'intervention d'un marchand de biens se justifie lorsqu'il n'y a pas seulement vente d'un bien en l'état mais que l'opération passe par un réaménagement du bâtiment (réunion de plusieurs petits logements voisins en un seul ou l'inverse, travaux de modernisation). L'existence de la profession de marchand de bien est subordonnée à un aménagement du système fiscal afin qu'il ne paye deux fois l'impôt sur les mutations mais soit seulement imposé sur la valeur ajoutée et les bénéfices.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Marquage social

Les études de modélisation des écarts de valeurs immobilières entre quartiers résidentiels (ou communes) d'une même agglomération montre le rôle dominant loué par le "marquage social" de chaque quartier, qui se caractérise comme le revenu dominant de la population résidente. Statistiquement, il existe une forte corrélation entre les charges foncières acceptables par mètre carré de plancher de logement et le revenu fiscal moyen des ménages qui résident dans le quartier.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Maître d’ouvrage

Dans une opération immobilière, le maître d'ouvrage est celui qui passe commande de l'ouvrage, qui en assure le financement puis la commercialisation, qui en supporte les risques financiers et en perçoit les profits. C'est lui qui choisit le ou les maîtres d'œuvre. Un "maître d'ouvrage délégué" peut être choisi par le maître d'ouvrage principal pour l'aider à mener la conception et la coordination des commandes d'ouvrages.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Maître oeuvre

Dans une opération immobilière, le maître oeuvre est celui qui reçoit du maître d'ouvrage la commande de l'ouvrage à réaliser, pour un prix convenu et qui fait son affaire de son exécution (sa "mise en oeuvre"), en coordonnant éventuellement les travaux entre les diverses entreprises spécialisées sous-traitantes qui doivent intervenir. Son travail s'achève à la livraison de l'ouvrage.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Mines

En France, le propriétaire du sol est théoriquement propriétaire du sous-sol mais il ne dispose pas du droit d'en extraire des matériaux. Il s'agit d'une règle de l'Ancien régime : le droit d'exploitation des mines appartient au roi (à l'Etat) qui peut le concéder moyennant redevance, pour une période déterminée. Dans d'autres pays (USA), les richesses du sous-sol appartiennent effectivement au propriétaire du sol.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Mitage

Néologisme d'usage courant dans les années 1970 et 1980 pour fustiger l'urbanisation dispersée qu’il s'agissait de combattre. Il y a eu ainsi des directives officielles "anti-mitage". Cette notion a été remplacée, dans la même fonction, au milieu des années 1990 par celle "d'étaIement urbain".
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Mitoyenneté

Élément matériel à la limite de deux propriétés (mur, arbre, clôture, haie, etc) appartenant simultanément aux deux propriétés et entretenu à frais commun par les deux propriétaires. Dans les pays d'Europe du Nord, la mitoyenneté est généralement présumée. Elle est plus rare, au contraire, dans les pays du Sud et suppose une décision express des deux propriétaires. En France, la loi prévoit qu'en l'absence d'écrits, la mitoyenneté se prouve par la disposition des lieux et les usages locaux. L'enjeu de ce dispositif est important dans les villes où les constructions sont en ordre continu avec des murs porteurs qui sont souvent mitoyens.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Mobilisation des sols

Expression imagée pour désigner les politiques qui visent à lutter contre l'inertie des structures de propriété, en favorisant les mutations pour que chaque terrain soit utilisé au mieux de ses capacités. Un impôt foncier annuel élevé contribue à la "mobilisation des sols" de même que toutes les mesures qui favorisent la mise sur le marché des terrains mal utilisés. Au contraire, un impôt élevé sur les mutations freine la mobilisation des sols. Lorsque le "libre" jeu du marché est insuffisant, c'est l'expropriation qui permet d'obtenir cette mobilisation.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Morcellement

Au lotissement d'un terrain visant à produire des lots de terrains à bâtir, s'oppose son simple morcellement sans changement d'usage prévu. Le morcellement de l'espace naturel ou agricole est cependant presque toujours le prélude à sa dénaturation. Le Code de l'urbanisme (article L 111.5.2) prévoit donc que les communes peuvent, dans un but de protection des sites, des milieux naturels et des paysages, décider de soumettre à autorisation, toute division parcellaire, par vente ou locations successives.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Municipalisation des sols

Type de politique foncière préconisant la généralisation de la propriété publique des sols urbains qui seraient alors seulement donnés en baux à long terme aux constructeurs privés. L'objectif est à la fois de faire bénéficier la collectivité publique, comme propriétaire des sols, des plus-values d'urbanisation et d'autre part de garder à long terme la maîtrise des terrains lorsqu'on les reconstruira. En fait, tant que dure le bail c'est bien le propriétaire de la construction qui bénéficie des plus-values éventuelles du quartier. Et par ailleurs l'expérience montre qu'en fin de bail, il est souvent politiquement difficile à la ville de récupérer les terrains occupés par les propriétaires des constructions qui sont en même temps des électeurs.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Mutation (frais de)

Ensemble des coûts liés à la réalisation des actes de mutation, en particulier l'impôt sur les mutations, les frais juridiques et la rémunération des intermédiaires. Dans certains pays, l'impôt sur les mutations a un caractère forfaitaire, c'est-à-dire qu'il ne se calcule pas en fonction du montant véritable de la vente (qui reste difficile à contrôler par l'administration), mais sur la base d'une valeur théorique forfaitaire, comme pour l'impôt foncier annuel en France.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Mutation (taux de)

Relation entre le nombre annuel de vente d'un certain type de bien immobilier et l'importance du parc. Ainsi, le taux de mutation des logements est généralement d'autant plus élevé que leur surface est petite. Et pour les terrains, on observe un taux beaucoup plus bas pour les terres agricoles que pour les terrains urbains puisque chaque année, il ne se vend sur le marché qu'environ un hectare pour 70 hectares de terre agricole.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Ménage

Unité statistique désignant l'ensemble des personnes qui habitent ensemble dans un logement. Un "ménage" ne constitue pas nécessairement une "famille" même si la diminution de la taille des familles a évidemment une incidence statistique sur la taille des ménages. Il existe toujours, par définition, autant de ménages que de résidences principales. Il est donc absurde de prétendre étudier la progression du nombre des ménages pour en déduire la progression des besoins en logements. C'est souvent au contraire l'absence ou la multiplication des constructions nouvelles qui va provoquer les phénomènes de cohabitation ou au contraire de décohabitation. On notera enfin qu'un même immeuble peut voir se modifier au fil des ans le nombre de logements, donc de ménages, qu'il contient, sans que son aspect extérieur ne soit modifié (réunion des "chambres de bonnes" en un seul loft, division d'un grand appartement pour en sous louer une partie, etc).
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

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