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Les mots du foncier

Retrouvez toutes les définitions et termes techniques de l'EPF Nord-Pas de Calais.

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Schéma de cohérence territoriale

A la différence des· « schémas directeurs » qu'ils doivent remplacer depuis la loi SRU de 2000, les nouveaux· « schémas de cohérence » sont à la fois moins ambitieux et plus complexes. D'un côté, en effet, ils n'ont plus pour objectif d'être des plans d'urbanisme d'agglomération comme leur dénomination l'indique, leur rôle est seulement de « mettre en cohérence » les « plans locaux d'urbanisme » puisque la loi consacre par ailleurs la transformation de l'ancien POS en plan d'urbanisme communal. C'est ainsi qu'il n'est même pas nécessaire de prévoir dans le SCOT la délimitation des secteurs d'urbanisation nouvelle. Cependant, d'un autre côté, ils couvrent en même temps une thématique beaucoup plus large que l'ancien schéma directeur puisqu'on doit y trouver des volets concernant le logement, les transports, l'équipement commercial, etc.. La seconde différence des « schémas de cohérence » par rapport aux schémas directeurs, est de constituer beaucoup moins des « documents » d'urbanisme que des systèmes de planification territoriale permanents. L'établissement public en charge du schéma de cohérence est en effet appelé à rester actif et à remanier en permanence le schéma en fonction de l'évolution des projets. Il est même prévu que le schéma soit déclaré caduc en cas de fermeture de l'établissement public chargé de le maintenir en activité.
Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Schéma directeur

Plan d'urbanisme général élaboré en concertation entre les différentes composantes de la puissance publique et déterminant les objectifs généraux d'urbanisme d'une agglomération. Ces plans, prévus en 1967, n'avaient pas pour objet d'encadrer directement la constructibilité des terrains. Ils devaient être mis en oeuvre ensuite à travers une série d'autres dispositifs :

  • Un programme d'équipements et d'infrastructures (urbanisme opérationnel mis en oeuvre par les ZAC).
  • Des mesures successives d'urbanisme réglementaire (les POS)
  • Des mesures fiscales (taxation des terrains constructibles non bâtis)

Après la décentralisation de 1983, l'absence d'autorité politique d'agglomération susceptible de se saisir du schéma directeur, condamnait le système. Il est donc paradoxal que ce soit précisément au moment où les communautés d'agglomération voyaient enfin le jour que l'outil du schéma d'urbanisme d'agglomération ait été abandonné.

Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Société civile immobilière

Réunion de personnes physiques ou morales qui mettent en commun des capitaux ou des avoirs immobiliers pour mener une opération ou gérer en commun des biens immobiliers. A l'inverse d'une société commerciale, dans une SCI, chaque membre est responsable au pro rata de ses parts, sur l'ensemble de son patrimoine. La SCI est souvent utilisée pour monter le « tour de table » nécessaire au rassemblement des « capitaux propres » d'une opération immobilière, chaque opération nouvelle pouvant donner lieu à la création d'une SCI particulière. Elle se dissout à l'issue de l'opération en partageant le produit des ventes (ou les pertes) entre ses membres, au pro rata des apports de chacun, après remboursement des emprunts. Il existe en France plus de 300.000 SCI de toutes tailles.
Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER)

Organismes qui existent, généralement au niveau de la région, et qui disposent d'un droit de préemption sur les ventes de terres agricoles. A l'origine (début des années 1960), les SAFER avaient été créées pour limiter, voire empêcher les achats de terres agricoles par des non-agriculteurs afin de freiner les hausses, dans une période où le prix des sols augmentait rapidement. Depuis 1990, les SAFER ont vu leur champ de compétence s'étendre largement puisqu'elles peuvent, maintenant, mener une activité foncière non plus seulement au bénéfice de l'agriculture, mais aussi de l'environnement et de l'aménagement. Il est ainsi largement fait appel à elles pour acquérir les terrains d'assiette des grandes infrastructures (TGV, autoroutes) et il devient habituel que les collectivités locales (en particulier les communautés d'agglomération) passent avec elles des conventions pour intervenir dans les franges urbaines, Statutairement, les SAFER sont restées des sociétés anonymes dont le conseil d'administration est majoritairement composé de représentants des professions agricoles. Ce type d'organisme n'a pas d'équivalent dans les autres pays européens.
Source : études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Société d'économie mixte (SEM)

Société commerciale de droit privé dont le capital est détenu majoritairement par des collectivités publiques. Beaucoup de SEM ont été créées par des communes pour mener, sous leur contrôle, des opérations d'aménagement ou de gestion, selon les règles du droit privé, tout en poursuivant des objectifs que la commune considère d'intérêt général. Les exigences nouvelles du droit européen perturbent gravement le système, en exigeant soit la mise en concurrence de ces opérations, soit leur réalisation en régie ou au sein d'établissements publics.
Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Surface hors oeuvre

La surface hors oeuvre brute (SHOB) d'un bâtiment est la somme des surfaces de chaque niveau, y compris: les combles et les sous-sols aménageables, en y incluant l'épaisseur des murs et des cloisons. La surface hors oeuvre net (SHON) s'obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute un certain nombre de surfaces de plancher (sous-sol, garage, etc.) fixées par la loi.
Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

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