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Les mots du foncier

Retrouvez toutes les définitions et termes techniques de l'EPF Nord-Pas de Calais.

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Taxe de riveraineté

Système de financement d'une viabilisation nouvelle ou d'un équipement par prélèvement d'une taxe sur tous les propriétaires des terrains desservis, quel que soit l'usage qu'ils aient l'intention de faire de leur terrain. Peu utilisé en France (uniquement dans le domaine rural), ce système efficace mais impopulaire est surtout répandu dans les pays de tradition germanique. En matière d'urbanisation, son effet indirect, parfois souhaité, est de pousser à la vente les propriétaires de terrains urbanisables qui n'ont pas les moyens de payer la taxe, et de favoriser ainsi la mobilisation des sols. Lors de la préparation de la loi SRU, il avait été envisagé d'instaurer un tel système en créant une "participation pour voies nouvelles et réseaux" qui aurait été payée par les propriétaires. En ne la mettant à la charge que des constructeurs, la loi est cependant retournée à un modèle classique de taxe ne s'appliquant qu'à l'occasion d'une construction nouvelle et n'ayant donc aucun effet sur la mobilisation des terrains.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Taxe locale d'équipement (TLE)

Taxe prélevée par la commune sur les constructions nouvelles, indépendamment de leur localisation, en fonction de la surface de plancher et de la catégorie de construction (bâtiment agricole, logement social, logement non aidé, etc). Le système de la TLE avait été adopté provisoirement en 1967, pour financer les équipements publics, en attendant la création d'une "taxe d'urbanisation" plus satisfaisante. Taxant de la même manière un bâtiment construit dans un quartier périphérique où toutes les infrastructures sont à créer et dans un quartier central où tous les réseaux existent, la TLE est en effet antiurbanistique. On peut ajouter qu'elle est anti-économique dans la mesure où elle revient seulement à renchérir le coût de l'investissement immobilier et à désolvabiliser, à la marge, un certain nombre d'acquéreurs. A l'intérieur des périmètres d'aménagement (ZAC ou PAE), on peut substituer à la TLE des participations financières (normalement plus élevées) calculées en fonctions des besoins spécifiques de l'opération. Rien n'interdit cependant de dispenser une ZAC du paiement de la TLE sans véritable contrepartie, ce qui contribue alors à donner un caractère purement dérogatoire à une telle ZAC.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Taxe spéciale d'équipement

Taxe due par toutes les personnes imposées à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et à la taxe professionnelle ; cette taxe est destinée au financement des interventions foncières des EPF (Etablissements Publics Fonciers d’état).

Tenure

Ce mot devenu définitivement obsolète en France depuis le statut du fermage de 1945, continue à être employé dans d'autres pays pour désigner l'ensemble des droits et obligations qui existent entre l'autorité qui dispose de la terre à titre public (prérogatives régaliennes) ou privé (droit de propriété) et le paysan qui la cultive.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Terrain brut

Terrain pouvant être construit ou reconstruit après avoir été aménagé ou réaménager. Le terrain brut est, par définition, la matière première d'un processus d'aménagement foncier.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Terrain constructible

Notion relevant du droit de l'urbanisme. Terrain susceptible d'obtenir un permis de construire. Il est possible qu'un terrain constructible juridiquement ne le soit pas économiquement (cas, par exemple, d'un terrain urbain situé au dessus d'une carrière qui supposerait des coûts de fondation spéciale insupportables.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Terrain encombré

On dit qu'un terrain est "encombré" lorsqu'il existe sur le terrain des installations ou des bâtiments qui devront être détruits et pour lesquels il faudra donc prévoir un coût de "démolition" qui viendra en déduction de la valeur du bien encombré.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Terrain hors marché

Terrains sans aucune valeur économique dont toutes les utilisations envisageables coûteraient plus cher à être mises en oeuvre qu'elles ne vaudraient une fois les travaux réalisés. Il s'agit typiquement de friches industrielles polluées dont le coût de dépollution est plus élevé que la valeur qu'aura le terrain une fois qu'il sera dépollué. A ne pas confondre avec "quartier hors marché".
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Terrain occupé

Un terrain (ou un bâtiment) est dit "occupé" s'il est loué (ou même simplement squatté) et qu'il faut prévoir un coût de "libération" avant de réaliser des travaux.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Terrain urbanisable

Terrain actuellement inconstructible mais qui pourra le devenir lorsqu'il sera aménagé.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Terrain à bâtir

Notion relevant du droit cadastral (l'une des catégories utilisées dans la taxe sur la propriété non bâtie) du droit de l'expropriation (terrain à la fois viabilisé et urbanisable) du droit fiscal sur les mutations. On notera que chacune de ces définitions est différente et qu'un terrain "à bâtir" n'est pas nécessairement "constructible" en droit de l'urbanisme.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Terres vaines et vagues

Jusqu'à la fin du XlXeme siècle, il existait des espaces ruraux sans valeur foncière agricole donc sans valeur du tout dans la mesure où les coûts de mise en culture auraient été supérieurs à la valeur foncière agricole ainsi obtenue. Avec le développement du second marché foncier, ce type d'espaces a pratiquement disparu.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Territoire

Ainsi que l'exprime l'article introductif du Code de l'urbanisme, le territoire est le bien commun de la nation. Le territoire n'étant, par ailleurs qu'une addition de terrains appartenant à autant de propriétaires, il s'en suit que le propriétaire d'un terrain n'est que le titulaire des droits que la collectivité publique reconnaît sur ce terrain.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Titre foncier

Titre délivré par une administration pour certifier un droit de propriété. Ce titre foncier officiel n'existe pas dans les pays latins où le droit de propriété est une affaire strictement privée, fondée sur la prescription acquisitive. Ce sont alors les copies des actes d'achat devant notaire (par ailleurs enregistrés au service des Hypothèques) qui sont conservés par les propriétaires: l'existence de la propriété privée ne suppose pas nécessairement l'existence de titres de propriété dans les pays où la propriété ne procède pas de l'État mais des relations entre particuliers.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Trappe foncière

Expression imagée pour désigner le processus par lequel, en l'absence de mesures fiscales et réglementaires d'accompagnement, tous les coûts des travaux d'aménagement engagés par une collectivité publique se traduisent en une augmentation de la valeur des terrains privés, au seul bénéfice de l'enrichissement des propriétaires en place, comme si ces investissements publics disparaissaient dans une trappe puisque les coûts de l'urbanisation devront être réglés une seconde fois lors de l'acquisition des terrains ainsi valorisés.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

Tréfonds

En l'absence de preuve du contraire, le propriétaire du sol est traditionnellement propriétaire "du dessous et du dessus". L'espace souterrain (le tréfonds) est donc censé appartenir au propriétaire du sol même si l'Etat possède par ailleurs un droit exclusif d'exploiter ou de faire exploiter les richesses minières qu'il recèle. Cependant, l'existence, sur le sol d'une part et sur le tréfonds d'autre part, de droits de propriétés distincts est immémorial (exemple des champignonnières) et fait l'objet de pratiques notariales anciennes. Il est possible d'exproprier le tréfonds d'une propriété, par exemple pour y faire passer une infrastructure routière ou ferroviaire. L'indemnité d'expropriation est estimée sur la base de la valeur du terrain, affectée d'un taux d'abattement qui augmente rapidement en fonction de la profondeur de l'ouvrage. Inversement, il est possible de concéder, mais aussi de vendre en pleine propriété, un espace souterrain déclassé en dessous du domaine public ferroviaire, par exemple pour y installer et y commercialiser des espaces de stationnement.
- Source: études foncières de l ADEF n°136, Joseph Comby

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